海珠赤沙旧改：喜提琶洲CBD，富力入局，村民额外奖励超9亿
4月20日，海珠区官洲街赤沙村更新改造项目，正式发布资格评审报告。
提交资料并且通过资格评审的申请人，只有1家房企：广州富盛城市更新投资有限公司。
其背后，也就是广州“旧改大户”——富力。
｜资格评审结果公示
不得不说，海珠赤沙区位上佳。
东至科韵路，南至新滘东路，西至华南快速路，北至黄埔涌，这是地理上的赤沙。
琶洲CBD近在咫尺，隔着一条河，就是国际会展中心。
附近规划在建地铁包括18号线、12号线、11号线，赤沙滘站就在其南侧，轨道交通便利。
｜赤沙区位
开年土地第一拍——赤沙车辆段地块，就位于赤沙村西侧。
如果算上盖板成本，地块的实际成本去到了110亿，最终楼面价高达3.6万/平。
妥妥的未来富人区。
如今的琶洲，在人工智能、数字、会展经济等领域大步快走，是广州下个十年甚至二十年，经济转型、腾飞的关键所在。
在电商互联网浪潮之下，肩负国家人工智能与数字经济示范区重任的琶洲，预计2025年，西区主营业务收入将突破1.2万亿元。
一座CBD大城呼之欲出。
而宅地稀缺的琶洲，住宅项目如大家比较熟知的琶洲壹号、保利天悦等，二手报价大约在10万+。
｜琶洲西区@细鹏拍摄
2019年5月，琶洲会展南片区（赤沙）策划方案获得审议通过。
南片将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，并且提供生态居住、文化休闲服务，重要性不言而喻。
｜琶洲规划
占据琶洲南片核心区域的赤沙，无疑是一块“大肥肉”，非大咖不能取。
招商文件显示，赤沙村更新改造项目总用地面积为69.38万平方米，改造范围内总建筑面积152.86万平方米，改造总成本为88.1亿元。
｜来源：公共资源交易中心
其对合作企业，设立了极高的门槛。
尤其是资产500亿的条件，加上在广州有18万平的回迁房竣工，能够参与赤沙城市更新的企业范围大大缩小，也就极少数开发商能够满足条件。
◌实缴注册资本金不低于（含本数）1亿元人民币；
◌具备独立法人资格和具备房地产开发企业一级或以上资质；
◌总资产不低于500亿元人民币，企业净资产不低于50亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；
◌从事房地产开发经营5年以上，近3年内房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，近5年内房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上，且工程质量合格率达100%；
◌具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力（非房地产业）：
竞得人应按照优质中学和三级医院规划配建学校和医院及其配套设施，并按要求引入教育、医疗资源；
另外，还需承建新滘中学校园综合改造提升工程（项目金额约1500万元）、新滘东路品质化提升工程（项目金额约3500万元）、科韵路品质化提升工程（项目金额约2000万元）公益建设项目；
◌不接受联合体申请；
◌具备旧村庄更新改造经验，在广州市范围内开展不少于1条村的旧村庄更新改造项目且单一项目完成18万平方米以上回迁住宅的竣工验收备案；
与海珠石溪、红卫一样，赤沙也有具体的节点任务要求：确保2023年12月31日前安置房开工建设，2025年12月31日前基本完成安置房建设。
2021年6月30日前完成详细规划修改方案审批；
2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动《补偿安置协议》签约；
2022年6月30日前完成首期安置地块上房屋的《补偿安置协议》签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；
2022年9月30日前完成首期安置地块上的房屋动迁交房；
2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；
2022年12月31日前基本完成签约工作，首期安置房开工建设；
2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；
2023年10月31日前完成全部安置地块上的房屋拆卸；
2023年12月31日前全部安置房开工建设；
2025年12月31日前基本完成安置房建设。
不仅门槛极高，还有紧迫的时间节点，极其考验开发商的资金实力和产业规划、运营能力。
回首过去十余年，有意牵手赤沙的房企，不在少数，都是大咖。
不得不提的是广州富力。
时间拨回2009年，为了筹备亚运会，广州相续上马了多条旧村改造项目，包括赤沙所在的海珠官洲。
亚运会前夕，广州富力地产股份有限公司与赤沙联社签订《合作改造广州市赤沙“城中村”项目意向书》。
赤沙旧改就此迈出了第一步。
不过，城市更新旧改往往周期很长，过程艰难曲折：
2018年，赤沙村旧改意愿表决工作才正式完成；2020年9月，赤沙村复建安置房启动区房屋正式拆卸开工。
| 赤沙村表决公告
而赤沙改造条件与要求很高。
近期，海珠发布了关于《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见》。
对区域的产业门类、投资强度、经济指标三方面作出了具体要求，并且要写入招商文件。
赤沙所处的琶洲人工智能与数字经济试验区，投资强度≥8000元/m²，要求重点发展新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商务服务、金融保险、文化旅游产业。
引进企业的行业地位及数量，至少满足下列条件之一：
●引入世界500强、中国500强投资控股企业1家；
●引入上市公司(含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业)及其控股投资公司2家;
●引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司4家;
上述三类榜单企业(母公司)1 家整体迁入我区;
●引入专业服务机构20家。其中，引进榜单企业地区总部或同级别分支机构不少于5家，境外专业服务分支机构不少于1家。
另外，由于其改造建筑面积达到150万平方米以上，原则上要进入1-2个单体建筑面积在10-20万平方米以上的商业综合体，由在海珠区注册成立的独立法人企业运营。
在此次赤沙公开的招商文件中，也写明了给村民的拆迁安置补偿方案。
（基础拆迁补偿条件，其他拆迁补偿条件需要另行协商。）
| 补偿安置标准 | ≥村民现状房屋建基面积×4 |
临迁费 （首次发放三年） | 私人房屋≥40元/㎡ |
| 集体物业≥60元/㎡ | |
| 额外奖励 | 9.45亿元 |
要成为赤沙旧改的合作企业，开出来的条件，不能比上述内容低。
如果项目实际改造成本超过批复的改造成本，超出部分由开发商自行承担。
而照目前的方案来看，仅仅是给村民的额外奖励，就高达9.45亿元，项目改造总成本的1/10还不止。
算上导入的产业、引进的优质学校、医疗资源、承建的工程、公益建设项目，非常考验开发商的城市运营能力。
这也意味着，改造之后，村民收入将大幅提升，而琶洲人工智能与数字经济区配套也会更加完善。
在这当中，村民无疑是最大的受益者。
当然，最后关于赤沙的结果还需要公开投票，4月26日，我们一起关注。
｜来源：赤沙经济合作社
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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